Brf SIRIUS,   Andrahandsuthyrning

Information om andrahandsuthyrning.

Om ni är intresserade av att hyra ut er bostad i andra hand, följ nedan punkter och läs text nedan.

1. Kontakta styrelsen och informera dem, Tidpunkt mm.
2. Styrelsen skickar ett formulär,  "Ansökan till bostadsrättförening"
3. Kontakta styrelsen om ny boende vill stå i garagekö.
4. En av styrelsens medlemmar vill vara med när nycklar överlämnas till ny boende.

==================================================

UTHYRNING I ANDRA HAND

Detta gäller mellan bostadsrättsägare och hyresgäst

Det finns många saker att tänka på innan man hyr ut sin

bostadsrätt i andra hand. Här har vi samlat det allra viktigaste

du behöver känna till.

Riksdagen har stiftat en särskild lag om uthyrning av privatbostad. Lagen

gäller om du hyr ut en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet. Däremot

gäller den inte uthyrning av en hyresrätt och inte heller om du redan hyr ut

en annan lägenhet eller privatbostad. I de fallen är det hyreslagen och dess

hyressättningsregler som gäller fullt ut.

VAD INNEBÄR BEGREPPET ANDRAHANDSUPPLÅTELSE?

I dagligt tal säger man att man hyr ut en bostadsrätt i andra hand. Men

samma regler gäller även om bostadsrättsägaren lånar ut lägenheten. Därför

används formellt sett begreppet upplåtelse. En andrahandsupplåtelse blir

det så snart du som bostadsrättsägaren har lämnat över lägenheten till någon

annan person under en viss tid utan att själv vistas där. Det spelar då ingen roll

om det är en nära släkting eller någon annan som bor i lägenheten och inte

heller om du tar ut någon hyra eller inte. Vill du upplåta lägenheten i andra

hand måste du först få styrelsens tillstånd. Annars riskerar du att bli uppsagd.

VEM ÄR ANSVARIG FÖR LÄGENHETEN?

Det är alltid du som bostadsrättsägare som har ansvaret, både för lägenheten

och för dina skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen som medlem.

Detta ansvar inkluderar exempelvis att betala avgiften till föreningen, se till

att grannarna inte blir störda och att den så kallade vårdnadsplikten sköts.

Vårdnadsplikten innebär att man känner ansvar för och vårdar lägenheten

och de allmänna utrymmen man använder i fastigheten. Det är därför

viktigt att kontrollera den som ska bo i andra hand i lägenheten noga. Man

kan begära referenser, kontrollera med kronofogden om det finns några

aktuella ärenden och begära att få en aktuell inkomstuppgift.

VEM HÅLLER LÄGENHETEN FÖRSÄKRAD?

Lägenheten är din egendom. Tänk på att ha kvar din bostadsrättstilläggsförsäkring

och hemförsäkring som skydd om något skulle hända i

lägenheten. I vissa fall finns en gemensam bostadsrättstilläggsförsäkring i

föreningen och då finns det skyddet automatiskt, men andrahandshyresgästen

kan inte själv teckna någon sådan tilläggsförsäkring. Har du kvar

möbler i lägenheten är det extra viktigt med en hemförsäkring som skyddar

vid skador. Också andrahandshyresgästen bör ha en hemförsäkring för sina

saker och för att kunna ersätta dig för eventuella skador. Tala med era

försäkringsbolag om vilket skydd ni har och behöver.

BEHÖVER JAG STYRELSENS TILLSTÅND?

Ja, du måste alltid ha bostadsrättsföreningens tillåtelse att hyra (eller låna)

ut din lägenhet i andra hand. Vanligen vill styrelsen ha en skriftlig ansökan.

De vill då veta varför du vill hyra ut din lägenhet, hur länge du vill hyra ut

den och till vem. Oftast får du tillstånd för en begränsad tid och vill du hyra

ut den under längre tid får du då lämna in en ny ansökan.

Byter du hyresgäst i lägenheten måste en ny ansökan lämnas in till styrelsen,

även om detta sker under en redan beviljad tidsperiod.

NÄR FÅR JAG HYRA UT I ANDRA HAND?

Det är styrelsen som fattar beslut om du får eller inte får hyra ut din lägenhet

i andra hand. Vanligen hålls ett styrelsemöte varje månad. Om styrelsen säger

nej har du rätt att få ditt ärende prövat i hyresnämnden. För att få tillstånd

behöver du ha ett så kallat beaktansvärt skäl. Det kan vara om du ska arbeta

eller studera på annan ort under en period eller om du av medicinska skäl

eller familjeskäl behöver vara hemifrån under en period. Att prova ett

samboliv med någon betraktas också som ett beaktansvärt skäl.

HUR LÄNGE FÅR JAG HYRA UT I ANDRA HAND?

Styrelsen brukar begränsa tidsperioden, ofta till sex månader eller ett år. Det

innebär att du måste ansöka igen innan tiden har löpt ut om du behöver

fortsätta hyra ut lägenheten. Den totala uthyrningstiden beror på vilket skäl

du har. Är det fråga om utlandstjänstgöring brukar ett par perioder om två

eller tre år godtas, alltså upp till cirka sex år. Om du studerar på annan ort får

du läsa klart din utbildning. Vill du prova på ett samboförhållande brukar

tiden begränsas till ett år.

VAD BEHÖVER BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN VETA?

Se till att styrelsen får kontaktuppgifter där du kommer att vara anträffbar.

Om något händer kan det var bra att snabbt kunna nå dig. Det kan också

komma viktiga frågor till föreningsstämman som du vill kunna lämna en

synpunkt på. Är du svår att nå under uthyrningsperioden bör du i stället

lämna fullmakt till någon person som finns tillgänglig för föreningen, och

som kan fatta snabba beslut på platsen eller hjälpa till med lägenheten. Du

bör också lämna andrahandshyresgästens namn och övriga kontaktuppgifter

till styrelsen innan han/hon flyttar in.

MÅSTE JAG HA ETT AVTAL MED DEN SOM HYR?

Fastighetsägarna rekommenderar alltid skriftliga avtal även om det inte

finns något lagkrav på att ett sådant måste finnas. Muntliga avtal kan

innebära att ni inte har samma tolkning av er överenskommelse, vilket kan

leda till onödiga tvister. Så för din egen trygghets skull bör du alltid ha ett

skriftligt avtal. Det finns en del lagar som styr villkoren i kontraktet. Därför

kan det vara bra att använda ett hyresavtal som är upprättat av Fastighetsägarna

eller någon annan som kan regelverket. Hyr du ut möblerat är det en

god idé att göra en förteckning över möbler och inventarier. Gör också en

gemensam genomgång av lägenhetens skick med andrahandshyresgästen

innan uthyrningen och vid avflyttningen. Har några skador uppstått

däremellan ska du kräva ersättning av den du hyrt ut lägenheten till.

HUR LÄNGE GÄLLER HYRESAVTALET

Skriv in i avtalet under vilken tid det gäller. Tänk också på att synkronisera

uthyrningstiden i ditt kontrakt med andrahandshyresgästen med den

tidsperiod som styrelsen har godkänt. Har ni inte reglerat hyrestidens längd

gäller hyresavtalet tillsvidare. Någon måste då säga upp avtalet för att det ska

upphöra att gälla.

Är avtalet skrivet på bestämd tid så upphör det automatiskt när hyrestiden

går ut, utan att det behöver sägas upp. Men även ett avtal på bestämd tid kan

sägas upp i förtid. För hyresgästen gäller en uppsägningstid om en månad.

För hyresvärden, det vill säga du som bostadsrättsägare, gäller en uppsägningstid

om tre månader. En uppsägning räknas alltid från nästkommande

månadsskifte. Det innebär att om ett hyresavtal sägs upp den 22 september

så börjar uppsägningstiden att löpa från och med den 1 oktober. Uppsägningstidens

längd från respektive part är densamma både vid uppsägning av

ett tillsvidareavtal och vid förtida uppsägning av ett tidsbestämt avtal.

Andrahandshyresgästen har aldrig rätt att få hyresavtalet förlängt mot

bostadsrättsägarens vilja, oavsett hur länge han eller hon har bott i lägenheten.

Säger bostadsrättsägaren upp avtalet är hyresgästen skyldig att flytta

vid uppsägningstidens slut.

Om andrahandshyresgästen inte sköter sina åtaganden under hyrestiden

gäller hyreslagens regler. Det innebär att om hyran inte betalas i tid, om

lägenheten inte vårdas eller om hyresgästen stör sina grannar kan hyresgästen

sägas upp, under förutsättning att det sker på det sätt som anges i hyreslagen.

HYRANS STORLEK?

Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek. Detta innebär att när

du ska hyra ut din bostadsrätt i andra hand bestäms hyran i en överenskommelse

mellan dig som bostadsrättsägare och din hyresgäst. Hyresnivån och

andra villkor i samband med uthyrningen skrivs in i hyresavtalet och gäller

under hela den avtalade perioden.

VAD HÄNDER VID EVENTUELL TVIST OM HYRESVILLKOREN?

Både bostadsrättsägaren och hyresgästen har rätt att begära ändrade villkor

hos hyresnämnden. Tanken är dock att parterna först ska försöka komma

överens innan en tvist om hyresvillkoren inleds. Om den överenskomna

hyran påtagligt överstiger vad som är skäligt och om ni själva inte når en ny

överenskommelse kan hyresgästen ansöka om en prövning av hyran hos

hyresnämnden. Den skäliga hyresnivå som hyresnämnden utgår ifrån är inte

längre hyreslagens regler om bruksvärdeshyra, istället är det bostadsrättsägarens

beräknade kapital- och driftskostnader för bostadsrättslägenheten.

Kapitalkostnader beräknas som en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde.

Med det menas att bostaden värderas objektivt och räntan motsvarar

ett par procent över gällande referensränta. Med driftkostnader menas avgift

till bostadsrättsföreningen, el, vatten, bredband med mera. Är lägenheten

möblerad kan du också ta ut ersättning för slitage av möbler.

ETT RÄKNEEXEMPEL

Justitiedepartementet ger i ett faktablad följande räkneexempel:

En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kronor hyrs ut i andra

hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kronor per månad. Med en skälig

avkastningsränta på fyra procent per år ger det följande kalkyl.

3 000 000 x 0,04 (4 %) = 120 000:-

120 000:- / 12 månader = 10 000:- per månad i kapitalkostnad

10 000:- + månadsavgift till föreningen = 11 900:- per månad i hyra

När det gäller för hög hyra finns det inte längre några regler som säger att

den som hyr ut kan bli skyldig att betala tillbaka för hög hyra i efterhand.

Om hyresnämnden anser att hyran är för hög kan den besluta om en lägre

hyresnivå. Denna kommer då att gälla från dagen för ansökan, eller i vissa fall

en senare tidpunkt. Eller så fattar hyresnämnden beslutet att den hyra ni

överenskommit om är skälig. I båda fallen har respektive part möjlighet att

överklaga beslutet till hovrätten. Inte heller den som hyr ut lägenheten och

avtalar om en hyra som är lägre än vad som kan anses som skälig hyra har rätt

att i efterhand begära en höjning av hyran.

VILKEN SÄKERHET KAN JAG BEGÄRA?

Du kan begära en säkerhet av den du ska hyra ut till. Det kan vara en borgen

eller annan ekonomisk garanti. En enkel metod är att ta en extra månadshyra

i förskott (deposition) och att sedan inte ta någon hyra under sista månaden.

 Texten kommer från Hemsida ”Fastighetsägarna”